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最新土地调控趋势

2018年5月16日  呼和浩特土地纠纷律师   http://www.hhhttd.com/

  最新土地调控趋势,房地产宏观调控已从开始时的降低房价涨幅,转变为重新建立房地产开发体制,重新确定房地产业游戏规则,调控手段也从调控供应到调控需求,再到调控结构,日趋多元化。

  其中,第一次作为宏观调控手段出现的土地,其游戏规则的变化尤其显著。概括来说,主要表现在几个方面:一是土地供应方式,从以拍卖为主转向以招标为主;二是土地审批权限进一步向上集中;三是建立国家土地督察制度,对各省、直辖市、自治区及计划单列市的土地审批利用进行严格监管;四是土地供应对象从以商品房为主,向以中低价位商品房、经济适用房、廉租房等为主转移;五是土地出让金的分配,从地方政府占用为主,变为地方和中央共享,并向被征地农民倾斜,同时土地出让金的管理,实行收支两条线;六是加大了对闲置土地的处置力度。除此之外,还有一些针对开发区及工业用地等的政策出台。

  就在“8·31”两周年即将到来之际,全国人大常委会再次审议了《物权法》草案,其中,围绕70年土地使用权到期后,土地及房产处理出现的争论,特别引人注目。已有人大常委会委员提出,70年住宅使用权期满后应慎收土地使用费,并倾向于让原土地使用者无偿使用直到地上房产灭失,他们的理由是制定法律应具有前瞻性。

  应该说,这些委员的意见是有远见卓识的。相比人大常委会委员们的远见,目前的土地调控也应从长计议,不拘泥于眼前的治标,而应寻求更远的治本之策。

  土地是不可再生的宝贵资源,我国人多地少的国情决定我们不能无节制地开发土地资源,因此,对土地出让附加户型面积价格等条件、对购买多套住宅、对投资住宅、对外资购买住宅等加以限制是非常必要的。

  众所周知,用于房地产开发的土地属于国有资产,通过开发购买商品房,政府、开发商及购房者都参与了国有资产的第一次分配,因此,国家应该尽可能地保证首次分配的公平性。

  通过拍卖出让国有土地的弊端在于,地方政府为了获得更多的土地收益往往做高价格,这也是这些年为何商品房开发一枝独秀、价格高企的本质原因,在这个过程中,国有土地收益大量流失,很多有权参与分配的主体不仅被剥夺了应有的权利,而且要付出更大的代价去获得基本的居住权。

  建立什么样的住房制度,需要实行相应的土地出让制度,住房制度改革时设计的住房制度是高收入者购买商品房,中低收入者购买经济适用房,低收入者租住廉租房。政府要通过无偿拿出土地,限制开发商利润的方式,来为广大的高收入以外的人群提供住房保障。如果严格实行这样的制度,那么用于商品房开发的土地供应量应该不会太大,而价格理应更高,因为只有这样,才能保证一次分配的公平性。这样做,也不会影响绝大多数购买经济适用房的老百姓。

  从目前实施的保障中低价位商品房的土地供应等政策来看,中央政府已经把房地产开发从以开发商为主体,变为以政府为主体,而这次的方式不是限制开发商的利润,而是限制政府的土地收益。政府已经牺牲了部分土地收益,但显然,这样的做法,已从原来无偿提供土地的住房保障制度上倒退了。而改拍卖为招标,更容易形成交易黑幕,使得已经形成的土地交易公开化面临威胁。在政府垄断土地一级开发的情况下,获得土地的企业更有可能是从事一级开发的房地产企业。另外,如何将一次分配与将来可能实施的住宅永久土地使用权(二次分配)衔接起来,也是应该考虑的问题。

  因此改革土地出让制度,需要首先搞清楚政府应该担负怎样的住房保障责任,搞清楚我们应该实行怎样的住房制度。


文章来源:呼和浩特土地纠纷律师

律师:孙湖 [呼和浩特]

内蒙古澳兰律师事务所

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