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蒲田一宗房产开发背后:土地市场惊现五大“黑洞”

2018年6月15日  呼和浩特土地纠纷律师   http://www.hhhttd.com/

记者通过深入调查后发现,造成违规操作和国有资产流失的主要有五大“黑洞”:

一、变“招拍挂”为划拨,低价处理国有土地。

该市对一些应该实行公开挂牌、招标、拍卖的土地,采取了“划拨补出让金”或者直接划拨的方式,使国有土地被低价处理。

位于莆田市黄金地段的鲤鱼山一期改造项目有11000平方米,1998年由市政府划拨给莆田市经济开发总公司,作为鲤鱼山旧城改造和太平洋小区的安置用地。

市政府文件要求,要在两年内完成该幅土地上的全部项目建设。但土地一直闲置5年多没有开发。

按照规定,在莆田市经济开发总公司没有交纳土地出让金,没有实施开发,更没有土地证的情况下,这块土地应该由政府收回储备后公开挂牌招标。然而2003年5月11日,莆田市国土资源局却与莆田市华东房地产开发有限公司签订了划拨土地补办出让合同,以每平方米479.7元(共计527.67万元)将这块地协议出让给莆田华东房地产公司。而据当地干部群众估算,扣除开发商要支付的拆迁安置成本,这块土地的市场价保守估计超过5000万元。

福建省审计厅审计发现,仅在2002~2003年,莆田市原划拨地(含旧城改造)改变用途用于经营性项目未实行收储、未实行“招拍挂”的就有6宗,违规划拨国有土地使用权5宗。

二、违规发放土地证,开发企业“空手套白狼”。

土地使用方必须在交纳土地出让金和完成拆迁后,才能申请领取土地证。但莆田市土地管理部门却“特事特办”,向企业发放土地证。以华东房地产公司为例,该公司在鲤鱼山一期改造项目未全部交纳土地出让金和没有实施拆迁的情况下,就于2003年7月领到了土地证,2003年9月,华东房地产公司向银行抵押贷款。目前华东房地产公司以土地抵押贷款金额达5800万元。

莆田市国土资源局一位副局长承认,提前发放土地证“较为普遍”,如莆田市大唐房地产公司就是在没有交足出让金和完成拆迁的情况下领到土地证的,土地证也随即被用来向银行抵押贷款。当地群众议论道,在莆田只要“关系硬”,没有钱也可以搞房地产开发。

三、拍卖价低于市场价,国有资产“合法”流失。

福建省审计厅参与莆田市土地审计的一位干部透露,2002年莆田市大唐公司挂牌买得延寿山庄宾馆用地235亩,该地属六级商业用地,其最低基准地价每平方米696元,而实际评估时却套用4级居住用地每平方米477元的标准,少估了3400多万元。这位干部透露,莆田市一些土地的出让价竟然由用地单位委托的评估机构确定。

四、划拨土地转给私人开发,形成国有资产流失“漏斗”。

莆田市还违规向一些国有企业划拨土地,然后这些企业再通过多种形式转让给私人开发,形成国有资产流失的“漏斗”。

城厢区建设发展公司是一家亏损国有企业,没有实力搞房地产开发,然而这家企业却于2002年5月17日通过划拨获得46.66亩土地,连同该公司前期通过划拨得来的208亩土地,一并“承包”给莆田市一家民营房地产企业,所有融资、拆迁、建设等均由该公司实施。事实上,建设发展公司已成为私人老板免费套取国有土地的“壳资源”。

当地房地产界人士告诉记者,地处黄金地段的这250多亩土地可以赚取数亿元的利润,但城厢区建设局的一位负责人介绍说:“建设发展公司好几年都没有什么业务,连税钱都交不上!”2003年3月,莆田市地税局在报上发出欠税公告,曝光该公司欠税335万元。

五、经济适用房开发混乱,土地出让金变相流失。

记者调查了解到,莆田市经济适用房的单套建筑面积大大超过标准。如“贸中小区”,一般单套面积都在150平方米以上,“荔园小区”设计出许多复式结构,“绿洲小区”的单套面积有的竟达到240平方米。经济适用房超出控制面积的部分按照市场价销售,而用地是划拨得来的,这必然造成土地出让金的变相流失。值得注意的是,莆田市经济适用房大都未实行招投标选择建设单位。



文章来源:呼和浩特土地纠纷律师

律师:孙湖 [呼和浩特]

内蒙古澳兰律师事务所

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